本文来源：华夏传媒网

　　中国房地产业近十几年来发展迅速，已经成为我国最热门的行业之一。当前，二线热点城市的炒房炒地之风，在一个扩张即“信贷扩张”，和三个紧缩即“实体经济投资紧缩”、“股市投资紧缩”、“一线楼市投资紧缩”的大背景下，毫无悬念地狂刮起来，房地产开发暴利足以让开发商们冒天下之大不韪。这种炒房炒地之风，由于完全脱离实体经济基础的支撑，不但是难以持续的，而且还会带来严重的后果，影响到中国经济长远可持续发展，是中央政府

　　绝对不能容忍的。

　　最近，有群众向媒体反映，湖北武汉红莲湖旅游渡假区开发有限公司的红莲湖高尔夫项目从2005年取得开发权到至今，中间开发商几度转手，地价从第一次倒卖的1220万元炒到现在的5932.6万元，是最初价格的4.9倍，而项目规划61幢别墅，此时完成尚不足1/10。其中一投资方港商张某总计投入该项目中的1055万元不但分文未赚，目前反而被另外其他二个合作方索要高达12091.96万元赔偿款，而且这中间上演了类似影视剧中出现的黑社会性质的恐吓、扣押、殴打、警局逃命等一系列的惊险伤人事件。

　　红莲湖项目从2005年至今已十多年，陷入纠纷工程被查封(图左)。但据群众反映中恒基负责人宋某仍在指挥施工，改成熙园别墅，还在私自销售(图右)。

　　据了解，红莲湖高尔夫项目是2005年中国宝安集团子公司湖北红莲湖旅游渡假区开发有限公司取得高尔夫用地开发权。同年 11月21日湖北红莲湖旅游渡假区开发有限公司以1220万元把红莲湖高尔夫项目其中100亩未开发的净土地转让给武汉市海鼎置业有限公司，2007年09月11日武汉市海鼎置业有限公司(下面简称：海鼎公司)以2600万元把红莲湖高尔夫项目100亩未开发的净土地转让给武汉中恒基置业有限公司(下面简称：中恒基公司)，2007年12月9日武汉中恒基置业有限公司把红莲湖高尔夫项目100亩未开发的净土地以3500万元与余某和张某合作开发。短短二年间，一块100亩还未开发的土地从取得开发权的几百万一下子彪升到3500万元。

　　该项目其中的二位合作方港商张某、余某于2007年在泸州认识，后通过余某介绍张某认识了武汉中恒基置业有限公司的宋某，在宋某和余某一起不断的游说下，2007年12月9日中恒基与张某、余某签订《房地产联合开发合同》约定共同出资开发红莲湖项目。2008年5月红莲湖项目正式开工建设。最初由中恒基法定代表人宋育锋任项目总负责，并与余某共同委派项目副总经理和财务人员，共同参与项目管理。张某则未参与项目经营。该项目于2009年底陷于困境，拖欠大量工程款，引发多起纠纷。在此情况下，中恒基于2009年8月27日与张某、余某签订《承包合同》，约定中恒基退出红莲湖项目开发，由张某、余某承包经营。《承包合同》还约定：红莲湖项目的固定利润是3240万元，中恒基按52%的比例分取，固定利润的税费按12%计提，在此基础上，中恒基还应分取900万元净利润;张某、余某分期向中恒基退还投资款并支付固定利润。按上述约定，中恒基在收回全部投资款的基础上，扣除税费还应分取固定利润2382.6万元。

　　湖北武汉红莲湖旅游渡假区开发有限公司与海鼎置业的协议书

　　海鼎置业与中恒基所签的权属转让协议书

　　中恒基与张某、余某签订的房地产联合开发合同

　　中恒基公司与张某、余某签的承包合同

　　张某与余某签的协议书

　　中恒基退出项目后，项目于2010年初再次陷入困境，引发纠纷。宋某以杜爱勤向他借款做工程为理由，并鼓动杜爱勤的工程队向后来进入的新合作方索要高额利息钱，进入工地阻止工程建设，同时宋某以谈事为由将张某骗至某咖啡厅先是威胁，后指示社会人员围堵，张某打110求救后被带入派出所，但派出所给出的理由是没有发现有人对张某有构成威胁，拒绝对其提供帮助，此时这些社会人员就围在派出所门口，而派出所此时却不见一个领导，在如此无助的情况下，为保生命安全张某不敢从正门出来，只能选择从派出所二楼排水管偷偷跳下拦辆出租车才得以逃脱。

　　据施工队刘某透露，在宋某和余某负责管理项目期间并没有按照当初2007年12月签订合作开发合同前口头承诺先盖10栋别墅起来开售后再边卖边盖剩余的房子，而是把项目64栋别墅一起动工，从而导致没有一栋是完整的房子(到中恒基公司和余某退出项目时，所有64栋房子都没有做外装，少部分盖至3层，部分盖至2层，部分盖至1层，部分只在盖至地下室，更有不少的只挖了个坑连地下室都没盖)房子一直无法销售，更导致后期需要大量资金的投入。其后中恒基公司和余某更以没有资金投入为由退出项目，并约定固定回报等收钱!

　　此后，张某在无力开发红莲湖项目的情况下，将项目交给武汉大发独立开发。直至今日，红莲湖开发不仅未取得任何利润，各家公司连任何投资都未收回，包括张某总计投资的1055万元。《承包合同》、《协议书》中约定的投入资金及固定利润在客观上根本无法向中恒基、余某支付，遂引发本次旷日持久的合同纠纷诉讼事件。

　　可以看出，此纠纷事件涉及到该项目是否存在变相炒地、三方之间是否是土地转让合同还是借贷合同、合同是否有效的问题。红莲湖高尔夫项目是2005年中国宝安集团子公司湖北红莲湖旅游渡假区开发有限公司取得高尔夫用地开发权。湖北红莲湖旅游渡假区开发有限公司先将开发权未经任何法律手续转让给武汉市海鼎置业有限公司、然后海鼎置业再转给中恒基，中恒基再和余某、张某签房地产开发合同，这中间几度易手，项目还是用红莲湖的名义，但并未办理过户手续，也就同时没有缴纳相应的税款，违反了我国的《刑法》和《税收征管法》里相关法律法规。在这个违规过程中，收益都是宝安集团、海鼎置业、中恒基的，风险最后全由张某承担，这完全就是一份不平等合约。新华网曾在2015年9月9日曝光一篇《国企土地被私卖背后的秘密交易》的文章，一家国有企业开发的楼盘中，居然有一块区域在未经评估的情况下，以几年前的买价转让给3家民营企业，使这3家民营企业获利上亿元。最终，该国企相关责任人因出卖国家利益、非法获利数百万元换来了7年的有期徒刑。山东省社科院研究员鲁仁说：“土地闲置、囤地等违规行为之所以屡禁不止，原因就在于政策法规难以切实落实到位，该处罚的不处罚，该收回土地的收不回来，让不良开发商钻了‘空子’。这些惩处力度更严的新规给不法开发商以有力震慑，但根治这一难题的关键还在于能否直击囤地、炒地行为的软肋，真正让违规开发商血本无归，不敢越雷池一步。”

　　中恒基与张某、余某签订的《房地产联合开发合同》其实质为非法人型联营合同，中恒基为联营一方，张某、余某作为个人合伙为联营另一方。仅从该合同中联营双方共同出资、共同经营、共享利润、共担风险的原则看，该合同52%：48%的利润分配方式符合相关法律规定。但是，联营双方于事后订立的《承包合同》及《协议书》则对《房地产联合开发合同》的上述原则进行了变更，约定中恒基、余某不再参与红莲湖项目的经营，并在全额收回投资成本的情况下，享有固定利润，其实质在联营协议中设置了保底条款，是将联营变更为借贷。如按中恒基在湖北省高级人民法院的起诉状中诉称的其实际投入约1800万元计算，两年多时间借贷的回报率高达132.4%;按余某起诉状中诉称的其实际投入约1344万元计算，两年多时间借贷的回报率高达67.4%。《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件中若干问题的解答》(1990年11月12日法经发[1990]27号)规定：个体工商户、农村承包经营户、个人合伙，以及不具备法人资格的私营企业和其他经济组织与企业法人或者事业法人联营的，也可以成为联营合同的主体;企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应属于合同无效。按照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。另外协议书的性质及效力，应当依照协议书本身的条款加以分析，而不是根据协议书

　　签订以后的履行情况予以认定。根据该司法解释，《承包合同》以及《协议书》应属无效，张某不应按《承包合同》、《协议书》的约定向中恒基、余某支付固定收益。2005年11月21日红莲湖以1220万元的价格将红莲湖项目的开发权出让给海鼎置业。2007年9月11日海鼎置业以1200万元的价格将项目转让给中恒基。2007年12月9日中恒基以2600万元的价格将项目与张某、余某合作。2009年8月27日中恒基退出项目开发，现诉讼要求张某、余某向其支付固定利润2382.6万元，其实质是将项目以4982.6万元(2600万元+2382.6万元)的价格转让给张某、余某。2010年2月6日余某退出项目开发，现诉讼要求张某向其支付固定利润950万元。至此，项目的开发权转让到张某名下，其价格已是5932.6万元(4982.6万元+950万元)，是最初转让价格的4.9倍。而项目规划61幢别墅，此时完成尚不足1/10。本案中所谓的项目开发权出让、转让，其实质就是变相炒卖土地，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释[2005]5号)对此有明确认定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”中恒基、余某在红莲湖项目尚未开工建设以及开工建设不足1/10的情况下，变相炒卖土地的做法违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：以出让方式取得土地使用权的房地产项目，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额不足百分之二十五的不得转让。因此，以变相炒卖土地为目的的《承包合同》、《协议书》应属无效，张某不应按《承包合同》、《协议书》的约定向中恒基、余某支付固定收益。

　　张某、余某签订《协议书》时，双方共同经营的红莲湖项目尚处于投入大于产出的阶段，并未实际产生盈利，此时双方即同意余某分取固定利润950万元，且债务全部由张某承担。双方对于合伙经营期间的利润分配、债务承担方式的约定，已经脱离《民法通则》及相关司法解释关于个人合伙的规定，双方之间的法律关系最终演变为典型的借贷关系。在法院一审判决认为“余某与张某之间的合作的法律属性为个人合伙，《协议书》解决的是合伙一方退出另一方留守的情况下，对当时各方享有权利、义务进行清算，并对未来权益重新划分的问题”，“是双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，应为有效。”的上述认定显然错误。

　　中恒基还向合作方虚构了红莲湖项目的真实转让价格，称其向海鼎置业支付了2600万元的转让款。直至事件引起诉讼后张某才发现，海鼎置业与中恒基签订的《开发权属转让协议书》约定的转让价格实际为1200万元，并且中恒基也只能提供向其海鼎置业转帐1200万元投资款的支付凭证。在此之前，张某一直不明真相。

　　从整个事件来看，三方所签订的《房地产合作开发协议书》《权属转让协议》《房地产联合开发合同》《承包合同》因其以变相炒卖土地为目的，严重违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，第三十九条之规定;《承包合同》因其在联营协议中设置了保底条款，也违反《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的相关规定。

　　某些地方政府受房地产利益羁绊，出现丧失严格执法底气，囤地炒地中也存在部分官员个人腐败现象。习近平总书记在2014年的中央政法工作会议上发表重要讲话时强调，维护群众权益，强调四个“决不允许”。 要把群众合理合法的利益诉求解决好，要重点解决好损害群众权益的问题，决不允许对群众报警求助置之不理，决不允许让普通群众打不起官司，决不允许滥用权力侵犯群众合法权益，决不允许执法犯法造成冤假错案。

　　张某系香港居民，因本案涉及的红莲湖房地产开发项目，在当地遭到围攻、非法扣押，至今不敢到武汉市参加本案诉讼活动。此起涉外案件，根据最高人民法院《关于加强涉外商事案件诉讼管辖工作的通知》法[2004]265号，严格坚持涉外件的管辖标准，以确保涉外案件的审理质量。法治的目的，是增加公众的安全感，让他们对未来有更稳定的预期。坚持严格执法、公正司法，从实体、程序和时效上，在每一个具体的案件中，特别关注和充分尊重保护当事人合法权利，切实防止司法公职人员在行使国家公权力的间隙，让人民感受到公平正义，才能开创依法治国的新局面。目前该事件已引起相关部门的重视，媒体也会及时关注事态最新发展。

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